SPRAWDŹ. W jakiej dzielnicy mieszkanie zdrożało, a gdzie staniało

Rok pandemii nie powstrzymał wzrostów cen mieszkań w największych polskich miastach. Skala wzrostów w poszczególnych dzielnicach jest jednak bardzo różna, są także dzielnice, gdzie jest taniej lub dużo taniej niż rok temu. Zdarza się, że rozziew w dynamice cen w granicach jednego miasta sięga kilkudziesięciu p.p. i jest większy niż różnice cen pomiędzy miastami – informuje w swojej analizie Michał Guzowski z Domiporta.pl.

Zestawienia cen mieszkań najczęściej pokazują zmiany średnich stawek za m2 w największych miastach. Takie podejście pokazuje jednak tylko ogólny trend. Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania warto sięgnąć głębiej i sprawdzić zmiany cen na poziomie dzielnic. Jak się okazuje ceny w poszczególnych rejonach tego samego miasta mogą podążać w odmiennych kierunkach.

Zmiany stawek często wpisują się w ogólne trendy wyludniania się centrów i rozlewania miast na sąsiednie powiaty. Na to wszystko nakłada się rosnące zainteresowania domami i działkami.

Warszawa – dużo drożej na peryferiach, stabilnie w Śródmieściu

W stolicy w ciągu roku ofertowe ceny mieszkań wzrosły o blisko 6 proc., ale takie postawienie sprawy może być mylące. W zależności od dzielnicy zmiana cen wyniosła od 2,7 proc. do 13,6 proc. W porównaniu do kwietnia 2020 r. ceny wzrosły najbardziej na Białołęce i Wawrze - mamy tu do czynienia z dwucyfrowymi wzrostami. Mieszkania w tych dzielnicach są jednak dalej wyraźnie tańsze niż warszawska średnia. Jeśli do powyższych dwóch dzielnic dodamy jeszcze Rembertów, który również znajduje się w czołówce największych wzrostów, widać wyraźnie, że dzielnice peryferyjne nadrabiają zaległości wobec centralnych. Pierwszą piątkę w klasyfikacji wzrostów cen uzupełniają Bielany i Wilanów, również dzielnice oddalone od ścisłego centrum, jednak tu już od dawna ceny są na dużo wyższych poziomach.

W dzielnicach, gdzie liczba ogłoszeń jest tradycyjnie największa: Mokotów, Śródmieście, Wola, ceny rosły wolniej, ale dalej były to wzrosty znaczące: od +4,5 proc. w Śródmieściu, przez +7,3 proc. na Mokotowie do +7,7 proc. na Woli. Te trzy dzielnice odpowiadają łącznie za blisko połowę podaży ogłoszeń w Warszawie.

W stolicy w okresie 12 miesięcy każdej z dzielnic odnotowano wzrost ofertowych cen mieszkań. Różnica między pierwszą w zestawieniu Białołęką, gdzie mieszkania podrożały najbardziej a ostatnią Pragą Północ wynosi ponad 10 p.p., co z pewnością daje do myślenia planującym zakup mieszkania, szczególnie jeśli zakup ma charakter inwestycyjny.

Kraków: Bronowice vs Czyżyny – od dwucyfrowych wzrostów po solidne spadki

Analizując cały krakowski rynek nieruchomości ofertowe ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły rok do roku o 8,4 proc., a średnia cena m2 mieszkania wyniosła 10 602 zł. Ceny w poszczególnych dzielnicach zachowywały się jednak bardzo różnie. Najbardziej wzrosły na Bronowicach i Dębniku a z dwucyfrowymi wzrostami mamy do czynienia w aż sześciu dzielnicach. Stosunkowo stabilnie było na Pogórzu, Grzegórzkach i w Nowej Hucie. Dużo taniej jest z kolei na Zabłociu, w tej części Podgórza obserwujemy wzrost liczby ogłoszeń sprzedaży co przełożyło się na niższą cenę ofertową. Co ciekawe mieszkania na Podgórzu są o ponad 4 proc. droższe niż rok temu. Ze spadkami ofertowych cen mieszkań mamy do czynienia również na Czyżynach, tu ceny rok do roku spadły o 8 proc.

Różnica w dynamice cen między Bronowicami a Zabłociem wynosi ponad 40 p.p. Porównując pełnoprawne dzielnice, w tym przypadku Bronowice i Czyżyny różnica wyniosła ponad 30 p.p.. Powyższe dane pokazują jak odmiennie mogą zachowywać się ceny w obrębie jednego miasta. Warto wziąć to pod uwagę podejmując decyzję o zakupie własnego M, szczególnie jeśli zakup ma charakter inwestycyjny. Znacznie upraszczając: jeśli rok temu, ktoś sprzedał nieruchomość na Czyżynach i kupił na Bronowicach może liczyć wirtualne zyski, jeśli postąpił odwrotnie potencjalnie stracił sporo pieniędzy.

Poznań - wzrosty, stabilizacja, spadki

W stolicy Wielkopolski ceny rok do roku wzrosły o blisko 4 proc. Patrząc na poszczególne dzielnice mamy do czynienia ze bardziej zróżnicowaną sytuacją. W dzielnicach Malta, Naramowice i Podolany ceny wyraźnie wzrosły, nie są to jednak tak spektakularne wzrosty jak w Krakowie czy Gdańsku. W kolejnych sześciu dzielnicach z zestawienia: Wilda, Rataje, Piątkowo, Górczyn, Grunwald i Nowe Miasto ceny zachowywały się dość spokojnie, bo tak należy określić wzrosty rzędu 2-4 proc. Taniej jest natomiast w dzielnicach: Centrum, Stare Miasto, Winogrady, Jeżyce, Śródka. Uwagę powinna zwrócić zmiana cen w tej ostatniej dzielnicy, gdzie rok do roku są one niższe o blisko 7 proc.

Ceny zachowywały się stabilnie w rejonach z największą liczbą ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Grunwald, Nowe Miasto, Naramowice, Rataje i Jeżyce, bo o nich mowa odpowiadają łącznie za 60 proc. poznańskiego rynku sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Jedynie w przypadku Naramowic można mówić o znaczącej zmianie cen.

Poznański rynek nieruchomość tradycyjnie charakteryzuje się niższymi wahaniami cen, jednak i tutaj różnica między Maltą, gdzie ceny wzrosły najbardziej a Śródką, gdzie spadły sięga 18 p.p.. W Poznaniu podobnie jak innych ośrodkach największe wzrosty cen ofertowych odnotowujemy w dzielnicach peryferyjnych. Patrząc nieco szerzej w przypadku na dynamikę zmian cen wpływa także zjawisko wyludniania się dzielnic centralnych na rzecz przedmieść i sąsiednich miejscowości. Podsumowując, wzrosty dotyczą 9 rejonów, natomiast spadki 5.

Wrocław – najwyższe i najniższe wzrosty w najdroższych dzielnicach

Ze stosunkowo stabilną sytuacją mamy do czynienia we Wrocławiu. Rok do roku ceny wzrosły o blisko 5 proc. a średnia cena m2 w stolicy Dolnego Śląska wynosi aktualnie 8 845 zł. W każdej z dzielnic wystąpiły wzrosty cen, ale sprzedający mają znacząco wyższe oczekiwania cenowe tylko w Śródmieściu, najmniejsza dynamika cen dotyczy natomiast Starego Miasta. Co ciekawe są to dwie najdroższe dzielnice miasta. Wrocław nie wpisuje się więc w scenariusz, w którym ceny w dzielnicach dotąd tańszych nadrabiają zaległości względem tych droższych. Różnica między dzielnicą o najwyższej i najniższej dynamice wynosi 9,2 proc. co jest wartością zbliżoną do stolicy, daleko jest tu jednak do sytuacji z Krakowa czy Poznania.

Łódź – wzrosty we wszystkich dzielnicach

Rok do roku ceny ofertowe wzrosły o 5,9 proc. a średnia cena m2 zbliżyła się do 6 500 zł. We wszystkich dzielnicach odnotowaliśmy wzrosty cen, najbardziej w Górnej i na Widzewie. Co ciekawe jest to zmiana względem poprzedniego raportu, kiedy to ceny najszybciej rosły w Śródmieściu i na Bałutach. W Łodzi mamy również do czynienia ze stosunkowo małymi różnicami w dynamice wzrostów cen, Górną i Śródmieście dzieli zaledwie 5,7 p.p.

Gdańsk – od imponujących wzrostów po spadki cen

W Gdańsku średnia cena m2 mieszkania na rynku wtórnym w kwietniu 2021 wyniosła 10 619 zł. Rok do roku liderem wzrostów wśród dzielnic są Jasień i Osowa. Mamy tu do czynienia z imponującymi wzrostami oczekiwań sprzedających. Szczególnie interesująca wydaje się sytuacja w tej dzielnicy Jasień, która odnotowała duże wzrosty mimo znaczącego wzrostu liczby ogłoszeń i znaczącego udziału w ogólnej liczbie ogłoszeń w Gdańsku.

W dzielnicach, w których ogłoszeń sprzedaży mieszkań jest najwięcej: Śródmieście, Wrzeszcz, Przymorze, Siedlce (odpowiadają łącznie za ponad połowę podaży ogłoszeń) znaczące zmiany cen ofertowych obserwujemy w Śródmieściu +4 proc. i Siedlcach +5,2 proc. Spadki w Oliwie i Zaspie następują natomiast z wysokich poziomów cenowych.
W stolicy Pomorza realizuje się scenariusz obserwowany również w innych dużych ośrodkach – mieszkania na osiedlach położonych na peryferiach drożeją dużo szybciej niż te w dzielnicach centralnych.

Polacy wyprowadzają się z centrów lub kupują działki i budują domy

Na uwagę zasługuje trend wzrostowy w dzielnicach peryferyjnych. Wysokie ceny mieszkań wypychają mniej zamożnych poza centra miast. Co więcej, wobec pracy zdalnej i restrykcji epidemicznych centralne położenie straciło na znaczeniu.

Istotne jest również niedostosowanie części zasobu mieszkaniowego do wyzwań pracy i nauki zdalnej. W rachunku cena do jakości życia więcej osób zdecydowało, że wolą mieszkać w lepszych warunkach dalej od centrów miast. Może to oznaczać dalsze wyludnianie i „rozlewanie” się miast na peryferia i sąsiednie powiaty.

Potwierdzeniem trendu wyludniania się centrów miast są najnowsze dane GUS. W pierwszym kwartale w skali całego kraju inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania o 21,1 proc. więcej mieszkań niż w analogicznym okresie roku poprzedniego – przez mieszkanie rozumie się tu każdy lokal mieszkalny, a w przypadku inwestorów indywidualnych to właśnie domy stanowią ogromną większość budowanych nieruchomości.

Warto również odnotować kilkudziesięcioprocentowe wzrosty zainteresowania działkami, które utrzymują się od maja 2020. W pierwszym kwartale 2021 działek na Domiporta.pl szukało na 81 proc. więcej użytkowników niż w rok wcześniej. Zainteresowanie rośnie mimo wyższych cen – w ciągu roku stawki za m2 w największych miastach oraz w powiatach sąsiednich wzrosły od kilkunastu do kilkudziesięciu procent.

Pandemia sprawiła, że Polacy zapragnęli więcej przestrzeni. Jedni szukają większych mieszkań na peryferiach inni własnego kawałka ziemi, na którym planują budowę domu. Wobec zdalnego modelu pracy i nauki odległość i czas dojazdu mają mniejsze znaczenie przy wyborze miejsca zamieszkania, miasta straciły także przewagę w postaci łatwiejszego dostępu do kultury i rozrywki. Czy będzie to trwały trend okaże się, gdy/jeśli wrócimy do biur, szkół i na uczelnie oraz otworzą się miejsca, w których lubimy spędzać czas.

Niskie stopy procentowe, wysoka inflacja i brak alternatywy inwestycyjnej

Niskie stopy procentowe zachęcają do inwestycji w nieruchomości, które tradycyjnie uważane są za bezpieczną przystań. Zakupom sprzyja dobra sytuacja na rynku pracy i niskie oprocentowanie lokat. Do kupna nieruchomości skłania również rosnąca inflacja, która w kwietniu osiągnęła poziom 4,3 proc. rok do roku. W tych warunkach inwestorzy zdają się ponadto akceptować niższą stopę zwrotu z wynajmu i coraz częściej satysfakcjonuje ich jedynie ochrona kapitału. Nie bez znaczenia jest również niepewność co do dalszej sytuacji epidemicznej, która ogranicza inwestycje w branże zależne od rządowych obostrzeń. Tu sytuacja może jednak ulec zmianie po zakończeniu pandemii. W perspektywie kolejnych kwartałów wiele zależy więc od rozwoju sytuacji epidemicznej oraz działań rządu i banku centralnego. O kierunku cen zadecydują jak zwykle główne wskaźniki makroekonomiczne takie jak dynamika PKB oraz, a może przede wszystkim, poziom inflacji oraz powiązane z nią i wspomniane wyżej stopy procentowe.

Michał Guzowski

Główny analityk Domiporta.pl 

RO

CZYTAJ TEŻ: Grecja się otwiera! Znamy warunki i terminy