WIDEO. Czy młodzi wyjadą za mieszkaniem? Sprawdź czy to się opłaca

W nieruchomościach mamy kryzys, czy tylko „kryzys”? Czy w nieruchomościach grozi nam druga Turcja? Czy wstrzymanie akcji kredytowej przez walkę z inflacją spowoduje masową migrację zarobkową tych, którzy marzą o własnym mieszkaniu? Jak nie zamrozić rynku nieruchomości kompletnie? Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments był gościem Maksymiliana Wysockiego w telewizji wPolsce.pl

ZOBACZ WYWIAD GOSPODARCZY:

Kryzys, czy „kryzys”?

Mam wrażenie, że bardziej to drugie. Tzn. to pewnego rodzaju moment zawieszenia na rynku mieszkaniowym. Bez wątpienia podwyżki stóp procentowych, które były bardzo gwałtowne i bardzo poważne spowodowały, że o kredyt jest znacznie trudniej, a zdolność kredytowa spadła. Jeszcze we wrześniu rodzina przynosząca do domu po jednej średniej krajowej mogła pożyczyć na zakup mieszkania ok. 700 tys. zł. Teraz jest to 400 tys. zł i to pomimo, że w międzyczasie wzrosło przeciętne wynagrodzenie – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Jak wskazuje, mamy obecnie taki moment zawieszenia, ale jest on obecny po obu stronach rynku – jest mniej kupujących, ale jest też coraz mniej sprzedawanych mieszkań. W obecnej sytuacji najbardziej rośnie rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem, ponieważ ceny najmu idą najbardziej w górę.

Czy w nieruchomościach grozi nam druga Turcja?

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami wieszają psy na decyzjach RPP, NBP i KNF i nie pozostawiają na nich suchej nitki. Szkopuł w tym, że to, co z ich perspektywy jest kryzysem, tak z perspektywy szerszej kryzysem nazwać nie można. W dodatku, jeśli RPP w odpowiedzi na rosnącą inflację zrobiłaby to, co proponował w tym czasie zrobić Donald Tusk, czyli podnieść stopy procentowe, to skończyłoby się to scenariuszem tureckim. A w tym scenariuszu, w Turcji, coraz więcej ludzi już nie stać nawet na wynajem mieszkania, ponieważ minimalna cena najmu jest już znacznie wyższa niż płaca minimalna, a nawet wyższa niż przeciętne wynagrodzenie.

W centrum Stambułu czynsz to wydatek rzędu 7-8 tys. lirów tureckich, a przeciętne wynagrodzenie netto, to 6 tys. lirów. Tu faktycznie jest już problem, że miesięczne wynagrodzenie nie starcza już na wynajem kawalerki, czy mieszkania dwupokojowego w Stambule. Ale ten problem ma dalsze konsekwencje. W sytuacji, w której mamy coraz szybszą inflację, a obniżamy stopy procentowe, z punktu widzenia osób, które mają jakiś majątek, nieruchomości są dobrym sposobem na to, aby zachować siłę nabywczą kapitału. Jak spojrzymy na statystyki za ostatnie pięć lat, to skumulowana inflacja w Turcji, to ok. 240 proc., oficjalnie, bo nieoficjalnie mówi się, że te wskaźniki inflacji są jeszcze wyższe. Ale! Z danych tureckiego banku centralnego wynika, że ceny nieruchomości w Turcji wzrosły o ponad 330 proc., czyli więcej niż inflacja oficjalna. Jeśli bazowa stopa procentowa w Turcji to obecnie 14 proc., kredyt kosztuje 20 proc. w skali roku, a inflacja to 80 proc., to odsetki od kredytu są niższe niż to o ile lira traci na wartości w ciągu roku. Dlatego bardzo wielu Turków może widzieć w tym sposób na inwestycje, ponieważ ceny nieruchomości rosną tam szybciej niż nalicza bank odsetki do kredytu. To ciekawa sytuacja, której jednak mam wrażenie nie chcielibyśmy powtarzać. Sytuacja, w której nasza RPP podnosiła stopy procentowe w momencie, w którym rosła infalcja jest jak najbardziej książkowy i sensowny, przy czym miałbym pewne uwagi do tego, co zrobił UKNF – ocenia Bartosz Turek, HRE Investments.

Jak nie zamrozić rynku mieszkaniowego w Polsce

Jak wskazuje, w momencie, w którym RPP zaczęła już podnosić stopy procentowe, czego konsekwencją były rosnące raty kredytów, to UKNF zbyt zaostrzył rekomendację dla banków przy liczeniu zdolności kredytowej. Rekomendacja zakładała, by banki wzięły pod uwagę oprocentowanie i dodatkowo dodawały do tego 5 punktów procentowych.

Efekt tego jest taki, że teraz, gdybyśmy poszli po kredyt, to bank musi badać, czy stać na kredyt jakby oprocentowanie wynosiło 13-14 proc., czyli znacznie więcej niż teraz oprocentowanie kredytów wynosi. To, mam wrażenie, nadmiernie hamuje sytuację. W momencie, w którym stopy procentowe były najniższe w historii, to w takim momencie UKNF faktycznie powinien był wprowadzić takie ograniczenia i większy bufor na podwyżki stóp procentowych. Wtedy to faktycznie powinno było się zadziać. Ale w momencie, w którym jesteśmy już, jak wynika z zapowiedzi prezesa Glapińskiego, bardzo blisko szczytu, najwyższego poziomu stóp procentowych w Polsce, to raczej ten dodatkowy bufor na podwyżki jest już na wyrost i nadmiernie hamuje obrót na rynku mieszkaniowym.

ZOBACZ CAŁY WYWIAD GOSPODARCZY:

CZYTAJ TEŻ: Top 5 gospodarczych wątków z wywiadu J. Kaczyńskiego w Sieci

CZYTAJ TEŻ: Uściński: Jest jeszcze czas na ocieplenie domów przed zimą