Gdyby dziś rządziła PO, mieszkania już by taniały (Wideo)

Gdyby dziś rządziła PO mieszkania by już potaniały, bo… nastąpiłaby katastrofa i dzisiejsi kredytobiorcy masowo traciliby mieszkania. Czy rząd Zjednoczonej Prawicy wybrał dobrą drogę i lepszą zmianę podejścia do gospodarki, w tym w kontekście nieruchomości?

Gościem Maksymiliana Wysockiego w najnowszym Wywiadzie Gospodarczym był Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości w RynekPierwotny.pl

Spadek sprzedaży, a wzrost cen. Czy to naturalne i dlaczego tak się dzieje?

Są różne szkoły i podejścia, jeżeli chodzi o prawidła ekonomii i sytuacji kryzysu. Za PO lekiem na kryzys było balcerowiczowskie podejście - dziś byłoby to masowe bezrobocie i masowe tracenie mieszkań przez kredytobiorców, co doprowadziłoby do nadpodaży na rynku mieszkań, ale okupione byłoby dziesiątkami tysięcy ludzkich dramatów. Zniszczyłoby rynek, nie ostudziło, ale byłaby ta naturalna korekta.

Ten rząd postawił na interwencjonizm. To wszystko ma swoje konsekwencje. Jakie są plusy i minusy, jak to oceniać?

Wszyscy, którzy planują zakupy mieszkaniowe, oczekują spadków cen. Te niestety nie następują. Tak duży spadek sprzedaży, rzędu ponad 40 procent pokazuje oczywistą rzecz - powinien wywołać jakąś korektę. Jednak w tej chwili panuje zdziwienie, że taka nie nastąpiła. Ale panują takie warunki, jakie mamy - poprzedni kryzys nie przebiegał w atmosferze aż takiej inflacji i drożyzny. Dlatego wtedy możliwa była korekta, teraz musimy patrzeć na cenę dwojako. Realnie ceny spadły, ale my tego nie odczuwamy. Chcielibyśmy, by nastąpiło to też nominalnie. Przy tym wszystkim bardzo trudno jest oczekiwać, że ten rok przyniesie spadki. Jeżeli nadejdzie stabilizacja, to już będzie to dużym osiągnięciem - tłumaczy ekspert.

Wakacje kredytowe - dobry czy zły pomysł

Jednym z kluczowych czynników, które wpłynęły na rynek nieruchomości w ostatnich miesiącach, są wakacje kredytowe. To możliwość zawieszenia spłaty raty kredytu hipotecznego przez maksymalnie osiem miesięcy w tym i przyszłym roku. Spłatę kredytu można zawiesić na dwa miesiące w trzecim i na dwa miesiące w czwartym kwartale 2022 r. oraz po jednym miesiącu w każdym kwartale 2023 r. Dotyczy to osób, które zaciągnęły kredyt w złotych na własny cel mieszkaniowy.

Wakacje kredytowe zdecydowanie uratowały rynek przed kompletną zapaścią i załamaniem. Takiej sytuacji nie było. W ciągu kilkunastu miesięcy sprzedaż się załamała, a zdolność kredytowa Polaków spadła o ponad połowę. Przy tym ponad dwukrotnie wzrosły raty kredytów. To zbyt duży szok. To bezdyskusyjne - nie wyobrażam sobie, jak rynek mógłby funkcjonować dalej bez wakacji kredytowych. Zobaczymy czy rząd przedłuży program w 2024 roku. Z drugiej strony banki będą ponosić duże straty. Przekonały się, że udzielanie kredytów mieszkaniowych to nie jest bezpieczna forma finansowania. To ryzyko jest zdecydowanie zbyt duże. Banki na pewno zmienią swoją politykę na bardziej restrykcyjną. Może się okazać, że przedłuży się problem z zakupem mieszkania nawet o dekadę. Miejmy nadzieję, że tak nie będzie - zaznacza Jędrzyński.

Tutaj pojawia się pytanie - czy wybrano dobrze, decydując się na ochronę wypłacalności kredytobiorców, a nie interesów banków?

Wydaje się, że wybór był jak najbardziej prawidłowy. Prawdopodobieństwo, iż banki zaczną upadać przez wakacje kredytowe, jest stosunkowo niewielkie. Poza tym pamiętajmy o tym, że sektor to sobie odrobi kosztem wszystkich klientów - nie tylko tych hipotecznych. Wszyscy przecież korzystamy z usług banków. Koszty tego poniesiemy wszyscy, ale było to niemal pewne - podkreśla analityk.

Rządowe wsparcie

Innych tematów mających wpływ na ten rynek tez ostatnio nie brakuje, jak choćby kredyty mieszkaniowe 2 procent czy opodatkowanie zakupów hurtowych. Zacznijmy od rządowego programu wsparcia zakupów mieszkań. Ten ma pomóc ludziom nadgonić zdolność kredytową, którą stracili w wyniku walki z inflacją, a która i tak była nikła, bo „biedni kredytów nie dostają”.

Każda pomoc państwa w zakupie mieszkania przez młodych obywateli nie podlega jakiejkolwiek krytyce. Pytanie jest - czy te pieniądze trafią do najbardziej potrzebujących? Wydaje mi się, że raczej nie. Minusem takich programów jest fakt, że nie wspierają popytu potencjalnego. Czyli tych młodych Polaków, którzy są poza rynkiem. Bo zarabiają za dobrze, by dostać mieszkanie komunalne, a za słabo, by wynająć mieszkanie. Od wielu lat należałoby budować mieszkania komunalne czy społeczne na dużą skalę. Są one budowane, ale w zbyt małej ilości. Efekt gospodarczy tego programu będzie zbyt mały. Powiedzenie, że mieszkaniówka jest kołem zamachowym gospodarki jest jak najbardziej aktualne. Ale ten kredyt za mocno tego koła nie popchnie - mówi Jędrzyński.

Prowadzone są analizy, na ile ograniczyć „hurtowe” nabywanie mieszkań na przestrzeni czasu, a na ile w danej inwestycji - powiedział minister rozwoju Waldemar Buda. Jak podkreślił, zdarzały się przypadki, że inwestorzy spekulacyjni kupowali „w hurcie” najlepiej położone mieszkania.

Moim zdaniem to nie jest najlepszy pomysł, zwłaszcza w czasach kryzysu. Jeżeli chodzi o te zakupy hurtowe, to tak naprawdę nie były na taką skalę, by je ograniczać. Mamy zakupy spekulacyjne, ale problem pojawia się z funduszami, które kupują mieszkania na dłuższy okres czasu z przeznaczeniem na wynajem. Takich transakcji na tysiąc mieszkań było naprawdę niewiele - komentuje Jędrzyński - To co jest niepokojące to niestabilność prawa. Tego byśmy się obawiali, bo co chwila są pewne pomysły na obciążenie rynku nieruchomości podatkami. Tego nie powinno być, bo może wpłynąć negatywnie na dłuższe perspektywy.

W drugiej połowie stycznia resort rozwoju poinformował o skierowaniu do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów projektu ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali mieszkalnych. Jak podało MRiT, projekt ogranicza liczbę mieszkań, jakie w ciągu roku będzie mogła nabyć osoba (w tym osoba prawna) posiadająca co najmniej pięć innych lokali. Według zapowiedzi każde kolejne mieszkanie będzie można kupić nie częściej niż raz na rok. Ponadto, kupując szóste lub kolejne mieszkanie, trzeba będzie zapłacić wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6 proc., przy czym będzie on stosowany także przy transakcjach na rynku pierwotnym.

Minister Buda pytany, czy zasada „jedno mieszkanie raz na rok” będzie dotyczyć zarówno osób fizycznych, jak i funduszy inwestycyjnych, poinformował, że prowadzone są ustalenia, czy ograniczenia w „hurtowym” zakupie mieszkań będą dotyczyć liczby mieszkań w danej inwestycji, czy w danym czasie.

Trwają analizy, na ile ograniczyć nabywanie mieszkań w ogóle w danym okresie, a na ile w określonej inwestycji, bo często problemem jest to, że ktoś wykupuje w hurcie np. najlepiej położone mieszkania w danej inwestycji, a reszta zostaje na rzecz Jana Kowalskiego, i niejako ten inwestor spekulacyjny ma pierwszeństwo nabycia - zauważył minister rozwoju.

Zobacz cały materiał:

mw, kg