Czy wzrasta opłacalność wynajmu mieszkań?

O tym czy wzrasta opłacalność wynajmu mieszkań w Polsce rozmawiają w Wywiadzie Gospodarczym redaktor Joanna Buczyńska i prezes Appartments Possession Tomasz Burcon

Napływ obywateli Ukrainy, decyzje o wyhamowaniu budowy mieszkań przez deweloperów (które pozwolą utrzymać ceny sprzedaży dotychczasowych inwestycji po wysokich kwotach) oraz informacja o tym, że brakuje mieszkań na wynajem - jak te wydarzenia wpływają na rynek wynajmowanych mieszkań?

Tak przyglądając się sytuacji, która ma miejsce, czyli wojnie, która wybuchła i w związku z tym fali emigracji obywateli Ukrainy, można zauważyć, że w Polsce zwiększyło się zapotrzebowanie na wynajem mieszkań. Wojna jak najbardziej wpłynęła na zmianę struktury i ceny wynajmowanych mieszkań, ponieważ nagle część mieszkań z najmu krótkoterminowego trafiła na rynek długoterminowy, aby zaspokoić potrzeby imigrantów. Tym samym wpłynęło to również na wzrost cen z wynajmu krótkoterminowego, co odnotowaliśmy też w naszej firmie, tutaj w Gdańsku. W 2022 roku mieliśmy maksymalną cenę za wynajem i obłożenie było też bardzo wysokie.

Co ciekawe w marcu 2021 roku w Polsce było ponad 15,2 mln mieszkań. Wynika to z narodowego spisu powszechnego ludności i mieszkań. Jak podaje GUS pustych stało aż 11,7% lokali, czyli niemal 1,8 mln. a według Home Brokera z danych z 2022 roku, 2,4 mln mieszkań tak naprawdę brakuje. Czyli jak patrzymy tyle ile mieszkań brakuje i tyle ile mieszkań stoi pustych, to te liczby są dość bliskie sobie.

Z tych mieszkań które są na rynku niemal 1,5 mln jest w złym stanie technicznym.

Przed nami przewidziany jest kredyt 2 proc. z programu Pierwsze Mieszkanie. Jak ta ustawa zmieni rynek wynajmu mieszkań w Polsce w 2023 roku?

Głównym ograniczeniem zakupu mieszkań przez Polaków jest zmniejszenie się zdolności kredytowej Polaków, bo jak ostatnio wyliczyła Gazeta Wyborcza, żeby pożyczyć z banku 600 tyś zł, trzeba zarabiać miesięcznie ponad 12 tyś zł na rękę, a żeby pożyczyć 300 tyś zł trzeba zarabiać blisko 8 tyś zł. To jest główne ograniczenie. I przepis, który ułatwi zdobycie kredytu, a przede wszystkim spowoduje, że on będzie tańszy, uważam za dobry pomysł. Natomiast pozostaje pytanie, jak ten pomysł zostanie zrealizowany i tak naprawdę realnie kto będzie mógł z niego skorzystać.

Pytanie skierowane bezpośrednio od inwestorów: jak najkorzystniej dzisiaj wynająć mieszkanie, jak wyposażyć mieszkanie i jak wynająć mieszkanie po najwyższej cenie?

Tutaj mamy parę możliwości w zależności od tego w jakiej miejscowości znajduje się dane mieszkanie. My stosujemy system hybrydowego wynajmu, czyli w sezonie kiedy jest duże zapotrzebowanie wynajmu na tzw. doby, czyli zgodnie z prawem nazywa się to usługa zakwaterowania, czyli odpowiednik wynajmu na doby tak jak realizują to hotele. W sezonie wynajmujemy krótkoterminowo czyli głównie turystom, a poza sezonem długoterminowo.

Druga z możliwości z jakiej też skorzystaliśmy to jest przyłączenie się do programu Pomocy Ukraińcom. Teraz ten program ulega też zmianie także sugeruję, aby zapoznać się z aktualnymi warunkami, ale ten program pozwalał bardzo korzystnie wynająć mieszkania, jeśli te mieszkania były dobrze przygotowane. I tutaj mamy przynajmniej dwie możliwości ponieważ możemy skierować naszą ofertę, zoptymalizować ją pod najem hybrydowy lub też możemy zoptymalizować ofertę do najmu długoterminowego. W niektórych przypadkach te dwie formy mogą mieć część wspólną. Jeśli dla przykładu mamy dom i ten dom podzielimy na mieszkania i będziemy wynajmować te mieszkania osobno, a nie cały dom.

Wiemy powszechnie, że w Polsce występują problemy z wynajmem mieszkania. Podpisujemy umowę, płacimy kaucję, mamy regulamin a potem najemcy nie płacą czynszu. Jak rozwiązać tę sprawę?

To jest powszechny problem. Aż 70% wynajmujących spotkało się z taką sytuacją. Najważniejsze jest aby dobrze zrekrutować takiego najemcę, czyli nie brać pierwszej osoby, która się pojawi i zapłaci gotówką, tylko taką osobę trzeba sprawdzić. W krajach takich jak Anglia, Irlandia to jest normalne, że najemca musi przedstawić swoje dochody, swoje możliwości spłaty. Natomiast w Polsce jeszcze jest to różnie postrzegane. Natomiast zachęcam do tego, bo widzę, że naprawdę obecnie najemcy chętnie do tego podchodzą.

Co my takiego robimy? Sprawdzamy umowę o pracę, bierzemy kontakt do pracodawcy, kontaktujemy się i na wszelkie możliwe sposoby staramy się sprawdzić czy ten najemca będzie dla nas dobrym najemcą, czyli takim który nam nie zniszczy mieszkania oraz będzie w stanie płacić w kolejnych miesiącach, czyli sprawdzamy źródło dochodu. Sugeruję też podczas rozmowy, najlepiej osobistej, zadać odpowiednie pytania, aby zobaczyć i posłużyć się intuicją, ponieważ nawet badania potwierdzają, że intuicja lepiej nam podpowiada niż umiejętność wykrywania pewnych ruchów, które sugerują czy ktoś mówi prawdę lub też kłamie. Czyli to jest pierwszy etap - rekrutacja.

Drugi etap to jest odpowiednia umowa. Przeczytajmy ustawę o ochronie praw lokatora ponieważ, my jako specjaliści nigdy nie podpisujemy umów na czas nieoznaczony. Dlaczego? Ponieważ jeśli taką umowę się podpisze i obojętnie co się wpisze, jaki jest termin wypowiedzenia tej umowy, to ustawa mówi o tym wyraźnie, że tylko w pewnych określonych przypadkach można tę umowę wypowiedzieć w krótkim czasie lub natychmiastowym. Natomiast jeśli najemca płaci, a my chcemy się wprowadzić to czas wypowiedzenia jest liczony w latach. I tego ludzie nie wiedzą. Dlatego zachęcam do podpisywania umów na czas oznaczony i nie ustalania umów ustnie, ponieważ umowa ustna jest w domyśle umową na czas nieoznaczony.

Jeśli ktoś się nie zna, nie chce tego robić samodzielnie, można zawsze oddać mieszkanie firmie zarządzającej, która się na tym zna. Natomiast jeśli ktoś chce zrobić to samodzielnie i się zabezpieczyć można rozważyć umowę najmu okazjonalnego, która dodatkowo zabezpiecza, ale niestety ciężko ją podpisać z Ukraińcami ze względu na specyfikę.

Czego potrzebuje mieszkanie, jak wyposażyć mieszkanie, aby wynająć je po najwyższej cenie?

My stosujemy taką zasadę w naszym stowarzyszeniu czy też w firmie, że staramy się wyposażyć mieszkanie jak najlepiej. Co to znaczy? Wyposażamy mieszkanie tak jak do najmu krótkoterminowego, czyli w pełni. Wyposażamy je w garnki, telewizory. Moje i kolegów doświadczenie wskazuje, że przy najmniej na to, że mężczyzni zwracają uwagę na duże telewizory, a kobiety na piękną łazienkę. Mieszkanie powinno być odpowiednio wykończone. Natomiast z elementów wyposażenie staramy się wyposażać we wszystko co jest niezbędne, szczególnie zapamiętajmy, że jeśli przyjeżdżają uchodźcy to oni nie mają ze sobą mebli czy elementów wyposażenia i koszt zakupu byłby dla nich dodatkowym obciążeniem.

Podsumowując, czy wzrasta opłacalność wynajmu mieszkań w ciągu ostatnich lat?

Ja widzę, że wzrasta choć jeden z moich kolegów, który ma sporo podpisanych umów zwrócił mi uwagę na jedną rzecz. Powinniśmy odnieść to do inflacji, która bardzo mocno wzrosła. Na pewno najem równoważy inflacje, dlatego jest to dobre narzędzie inwestycyjne. Zgodnie z raportem AMRONu wzrost Q1 2021 do Q1 2022 ceny mieszkań wzrosły o 8,6%. Polska jest w czołówce jeśli chodzi o wzrost cen wynajmu.

Wywiad Gospodarczy, jb