Czy czeka nas powrót do indeksacji cen mieszkań?
Dwucyfrowa inflacja, kolejne podwyżki stóp procentowych, coraz droższe materiały budowlane i surowce oraz koszty wykonawstwa, a na horyzoncie nowa ustawa deweloperska. Jak w związku z tym deweloper decydując się na rozpoczęcie budowy nowej inwestycji, która zajmuje średnio dwa lata, ma wycenić nieruchomość dla klienta, skoro ceny rosną z dnia na dzień? Czy da się założyć jakiś margines bezpieczeństwa, który zadowoli klienta, dewelopera i generalnego wykonawcę? Czy rozwiązaniem tej sytuacji może okazać się powrót do indeksacji cen mieszkań? Komentują eksperci Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, Maciej Dymkowski prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl oraz dr Artur Bartoszewicz, ekonomista Szkoły Głównej Handlowej
Inflacja w marcu przebiła prognozy i wzrosła do 10,9 proc. w skali roku. W związku z wojną w Ukrainie rząd zapowiada, że przez najbliższe miesiące i najbliższe kwartały będzie ona wciąż stosunkowo wysoka. Aby z nią walczyć Rada Polityki Pieniężnej, po raz siódmy z rzędu na początku kwietnia podniosła stopy procentowe, tym razem o 1 punkt procentowy i stopa referencyjna obecnie wynosi 4,5 proc. A to bezpośrednio przekłada się na rynek nieruchomości.
Rosyjska agresja diametralnie zmieniła sytuację gospodarczą na całym świecie. W kolejnych miesiącach również możemy spodziewać się dalszych podwyżek stóp procentowych, bo inflacja jest wciąż bardzo wysoka. Ta sytuacja bezpośrednio przekłada się na rynek nieruchomości i może skłaniać deweloperów do rozważenia wprowadzenia indeksacji cen mieszkań, rozwiązania, które ostatnio stosowane było ponad 20 lat temu – zauważa Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl
Czy inwestycja może zakończyć się stratą dla dewelopera?
Na finalną cenę nieruchomości, którą płaci nabywca, składa się wiele czynników min. ceny materiałów budowlanych, surowców, a także koszty wykonawstwa. Średni czas budowy inwestycji to ok. 2 lata, a cenę wykonania robót deweloper ustala z generalnym wykonawcą na początku budowy. Zawierane pomiędzy nimi umowy oparte są zazwyczaj na sztywnym wynagrodzeniu i nie zawierają klauzul waloryzacyjnych. W momencie zawirowań na rynku powoduje to konieczność prowadzenia negocjacji, które nie są łatwe dla żadnej ze stron. Przy tak zmiennej sytuacji i galopującej inflacji generalni wykonawcy nie są w stanie oszacować kosztów budowy i niektórzy z nich już decydują się na indeksację cen przy zawieraniu umów. Czy deweloper, żeby nie stracić budując wielomilionową inwestycję, też powinien zdecydować się na taki krok, podpisując umowę z klientem?
Podnoszenie końcowej ceny mieszkania lub domu, ze względu na wskaźnik inflacji, to zjawisko, z którym mieliśmy już do czynienia w przeszłości. Może ono wzbudzać kontrowersje po stronie kupujących, ale największe ryzyko i tak ponosi w tej sytuacji deweloper. Z dostępnością niektórych materiałów budowlanych już jest trudniej, a ceny niektórych poszły w górę, aż o 30%. Ponadto, nagły odpływ ukraińskich pracowników, znacząco podniósł koszty wykonawstwa. Jeśli deweloperzy zdecydują się na indeksowanie cen, to z pewnością nie z chęci zysku, a z racji niepewnej sytuacji na rynku i zabezpieczenia się w celu nieponoszenia dodatkowych kosztów. Wprowadzenie takiej klauzuli waloryzacyjnej na pewno odstraszałoby klientów, którzy nie znając finalnej ceny mogliby ograniczyć skłonność do zawierania umów na etapie dziury w ziemi, a na tym deweloperom szczególnie zależy – podkreśla Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.
Co na to banki?
W obecnej i nowej ustawie deweloperskiej, która wchodzi w życie 1 lipca, nie ma przepisów, które zabraniałyby podnoszenia czy waloryzacji ceny mieszkania. Mowa jest tylko o rubryce w prospekcie „Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji”. Duża część klientów kupuje mieszkania, posiłkując się kredytem hipotecznym, udzielanym na określoną kwotę, a indeksacja cen nie daje takiej możliwości? Jak zatem banki obliczałyby zdolność kredytową i czy byłyby skłonne na takie rozwiązania?
Wprowadzenie indeksacji cen mieszkań przez dewelopera, powinno odbywać się w warunkach jak najbardziej transparentnych. Możliwe wzrosty cen powinny opierać się na jasnych zapisach, dających możliwość oceny ryzyka zdarzeń po każdej ze stron. Mechanizm zawierania umów deweloperskich powinien być jak najbardziej otwarty i nadzorowany przez odpowiedni urząd np. UOKiK, który byłby uprawniony do rzetelnej oceny takich transakcji. Jeśli chodzi o udzielanie kredytów hipotecznych na umowę deweloperską, objętą indeksacją ceny, to bank przyjmowałyby nie tyle cenę nominalną mieszkania, ile prawdopodobnie zwaloryzowaną najwyższą kwotę, co spowodowałoby obniżenie zdolności kredytowej klienta. Banki również muszą ocenić swoje ryzyko finansowe, ponieważ klient ma prawo do odstąpienia od umowy z deweloperem. Rozwiązaniem może być objęcie takich umów dodatkowym ubezpieczeniem –powstaje pytane tylko czy firmy ubezpieczeniowe chciałyby zdecydować się na taki krok? – ocenia dr Artur Bartoszewicz, ekonomista Szkoły Głównej Handlowej.
Mat.Pras./KG
