Czynsz za wynajem wyższy niż rata kredytu. Na razie
Spada liczba udzielanych kredytów mieszkaniowych, rośnie natomiast ich wartość. W pierwszym półroczu 2019 roku widać wyraźną dynamikę wzrostu wartości udzielnych kredytów mieszkaniowych – rok do roku to 11 proc. Banki w tym okresie przyznały je na ok. 31 mld. zł.
Jednak, co ciekawe spada natomiast ich liczba – rok do roku to 1,3 proc. mniej – w tym czasie było ich ok. 116 tysięcy.
Kredyty wysokokwotowe powyżej 350 tysięcy a nawet 500 tysięcy mają najwyższą dynamikę wzrostu, a te 100 – 150 tysięcy ujemną. Czyli jest ich stosunkowo mniej udzielanych – podaje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.
Za metr mieszkania w Warszawie płaci się dziś ok. 9 tys. zł, a więc za kwotę 350 tysięcy można nabyć ok. 40 metrowe mieszkanie – lub w zależności od dzielnicy i standardu lokalu nieco większe.
Takie mieszkania są dziś kupowane częściowo za gotówkę, ale w dużej mierze także za kredyt bankowy. A zdolność kredytowa Polaków rośnie. Jest ona bowiem uwarunkowana przede wszystkim wysokością uzyskiwanych dochodów, a dochody rozporządzalne gospodarstw domowych idą w górę przede wszystkim ze względu na wzrostu wynagrodzeń - mamy bowiem kontynuację rynku pracownika, a nie pracodawcy.
Na kredyty wpływa więc istotny wzrost wynagrodzeń, do tego dochodzą rządowe programy społeczne z 500 Plus na czele.
Natomiast stopy procentowe pozostają na stabilnym, niskim poziomie. Na rynku jest więc najbardziej sprzyjająca sytuacja kredytowa dla klientów: wzrost dochodów i niskie stopy procentowe.
Prof. Waldemar Rogowski z BIK i Szkoły Głównej Handlowej w programie Wywiad Gospodarczy w Telewizji wPolsce.pl przypomina jednak, że kredyty mieszkaniowe zaciąga się na 20-25 lat i trzeba rozważyć swoją sytuację również w takiej perspektywie.
Zwraca także uwagę na nieco paradoksalny fakt związany z ratami kredytowymi. Obecnie czynsz za wynajem mieszkania w takiej samej lokalizacji i w takim samym metrażu jest wyższy niż rata kredytowa.
Wydaje się więc rozsądne, aby wziąć kredyt na własne mieszkanie.
To wdaje się paradoksalne, ale by wziąć kredyt trzeba mieć oprócz zdolności kredytowej także dobrą historię kredytową, i w tym wypadku niezbędne jest Biuro Informacji Kredytowej, które ma informację o wiarygodności kredytowej oraz wkład własny, obecnie wynosi on 20 proc. – mówi.
Przy wynajmie wkład własny oczywiście nie jest potrzebny, a wymagana kaucja dla właściciela lokalu jest nieporównywalnie niższa. Ale nie tylko to się liczy.
Dziś ważne są jeszcze czynniki kulturowe – młodzi ludzie angażują się i cenią sobie ekonomię współdzielenia, tzn: nie chcą posiadać, a chcą korzystać – również z mieszkań. Ważna jest dla nich mobilność – podkreśla.
Wydaje się więc, że rynek mieszkań na wynajem, ma tym bardziej korzystne perspektywy. Jednak ryzyka z nim związane są już obecnie bardzo widoczne.
Dzisiaj mamy ok. miliona osób w wieku od 18 do 24 lat mniej niż mieliśmy 10 lat temu. Osoby te niebawem będą chciały mieć samodzielne mieszkania, a niekoniecznie mieszkać z rodzicami. Ponieważ jest ich o milion mniej, to znaczy, że o tyle samo osób mniej będzie mogło starć się o kredyty, by nabyć swoje mieszkanie, albo też je wynajmować. I to także z pewnością należy wziąć pod uwagę.
Obecnie ważny jest też czynnik urbanizacyjny związany z demografią. Miastem, gdzie nie ma depopulacji czyli liczby zmniejszania się mieszkańców jest tylko Warszawa. We wszystkich innych wielkich miastach – to zjawisko występuje – podaje Waldemar Rogowski.
W stolicy ze względu na napływ mieszkańców – mieszkania na wynajem mają sens ekonomiczny. Jest jeszcze jedne aspekt: długoterminowy najem versus krótkoterminowy. I konkurencja o podaż tych nieruchomości również jest bardzo ważna. To swoista konkurencja – przy krótkoterminowym najmie stopy zwrotu są zawsze wyższe.
Chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jedną anomalię występującą obecnie na rynku. Czynsz za wynajem mieszkania jest powyżej wysokości raty kredytu na takie samo mieszkanie. W takim przypadku dostosowanie musi wystąpić albo po stronie wzrostu raty kredytowej, na co się nie zanosi w najbliższej przyszłości, albo spadku ceny najmu, co w mojej opinii jest bardziej prawdopodobne - wyjaśnia na stronach BIK prof. Waldemar Rogowski z BIK.
