Mieszkania uciekają klasie średniej!

Czy to koniec nieruchomości dla klasy średniej? Nie dajmy sobie wmówić, że to naturalny scenariusz dla krajów rozwiniętych, ponieważ scenariusz berliński to patologia, do której doprowadziły fundusze inwestycyjne i machinacje na rynku deweloperskim. Scenariusz berliński to nie scenariusz naturalny, ale czarny. Czym jest i jak to się dla Berlińczyków skończyło w dzisiejszym Wywiadzie Gospodarczym w telewizji wPolsce.pl. Gościem Maksymiliana Wysockiego jest Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Sygnały z rynku nieruchomości są bardzo niepokojące. Wydaje się, że mieszkania kompletnie już zaczynają uciekać klasie średniej i niewiele można z tym zrobić. Wysokie stopy procentowe i coraz wyższe rygory kredytów hipotecznych narzucone przez KNF sprawiły, że tylko w ciągu ostatniego kwartału z puli potencjalnych kredytobiorców odpadło aż 20 proc. chętnych na kredyt hipoteczny. Komplikuje się również sytuacja na rynku najmu – mieszkań na wynajem już niemal brak, poza tym, że czynsze poszły dramatycznie w górę. Czy to koniec rynku nieruchomości w Polsce, jaki znamy? Czy to początek przechodzenia na model niemiecki, w którym można już tylko wynajmować, ale nie mieć mieszkanie, bo stać na nie tylko fundusze inwestycyjne?

To droga, której niestety jeszcze przed wojną na Ukrainie się obawiałem, że idziemy w tym kierunku. Stworzyliśmy nawet taki raport o tym jak działają fundusze inwestycyjne i do czego doprowadza ich działalność w dłuższym terminie i jak się przed tym bronić. Obawiam się, że ta wojna, której jesteśmy świadkami, nas przybliża do tego scenariusza berlińskiego – ocenił Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Co się stało w Berlinie? Przez 10 lat fundusze inwestycyjne w Niemczech w ramach tzw. zakupów pakietowych wykupiły nawet ponad połowę nowopowstających mieszkań. Miało to dramatyczne przełożenie na ceny mieszkań – mając wybór mieszkań zmniejszony o połowę, czyli drastyczne zmniejszenie podaży mieszkań na rynku dla klientów prywatnych, ceny mieszkań drastycznie podrożały. W ciągu dziesięciu lat cena mieszkania wzrosła w Niemczech trzykrotnie. W Warszawie stało się tak jeszcze zanim fundusze inwestycyjne wkroczyły do gry. Dziesięć lat temu w Warszawie metr kwadratowy mieszkania kosztował 9 tys. zł, dziś kosztuje 27 tys. zł.

Ale to nie wszystko. W momencie w którym fundusze inwestycyjne wchodzą na rynek i budują portfele mieszkań na wynajem, teoretycznie najem powinien stawać się bardziej przystępny. W praktyce jednak to tak nie działa.

Wcale się tak nie stało w scenariuszu berlińskim. Ostatnich 10 lat w Berlinie czynsze najmu rosły z większa dynamiką niż wynagrodzenia berlińczyków. Ten najem stawał się faktycznie coraz mniej przystępny. Coraz więcej ważył czynsz najmu w budżecie przeciętnej berlińskiej rodziny – zauważa Turek. – W momencie, w którym mieszkania są coraz droższe, to i ziemia drożeje, i deweloperzy zaczynają obawiać się, czy sprzedadzą mieszkania. A jeżeli tak, to zaczynają budować ich mniej. A od tego, że fundusze inwestycyjne zaczynają kupować mieszkania wcale nie zaczyna spadać popyt na mieszkania. Efekt jest taki, że zamiast budować coraz więcej, nadmierny napływ kapitały na rynek mieszkaniowy powoduje, że koszty budowy rosną i przez to buduje się jeszcze mniej. Mniej osób stać na nieruchomości, mniej się buduje, w związku z tym potrzeby mieszkaniowe są tym bardziej niezaspokojone.

Jak ocenia Bartosz Turek, w Polsce buduje się bardzo dużo mieszkań, choć w dużych miastach buduje się coraz mniej, w skali całej Polski budują coraz więcej – ponad ćwierć miliona mieszkań w tym momencie. Ale gdy koszty zaczynają rosnąć i dostęp jest utrudniony, można się spodziewać, że produkcja mieszkań będzie zwalniać. Do tego dochodzą ponad dwa miliony uchodźców z Ukrainy. Przed wojną na Ukrainie w Polsce brakowało ok. 1,5 mln mieszkań.

Lada moment może się okazać, że jak przed tą wojną brakowało 1,5 mln mieszkań, tak zaraz zacznie brakować dwa razy więcej. Uchodźcy będą z tych mieszkań udostępnionych teraz powtórnie migrować, wyprowadzić się, a okaże się, że na rynku albo nie ma mieszkań, albo będą znacznie droższe. Można powiedzieć, że już teraz z liczby ofert, która była dostępna w dniu wybuchu wojny, zostało już tylko 30-40 proc., przy czym to tylko mieszkania albo w bardzo dobrych lokalizacjach w bardzo wysokim standardzie, więc drogie, albo mieszkania których właściciele postanowili znacznie podwyższyć czynsze, co jest naturalne, jeśli chętnych jest stu na takie mieszkanie. I faktycznie, jeśli patrzymy na różne miasta, to skala jest od kilkunastu, dwudziestu procent do góry w ciągu miesiąca stawki ofertowej do nawet 40 proc., jak w Krakowie, czy Wrocławiu – zauważa Turek.

Co nas czeka na rynku nieruchomości w najbliższym czasie i czy można jakoś temu zaradzić, by sytuacja nie wymknęła się spod kontroli, a mieszkania z zasięgu klasy średniej? Jakie potrzebne regulacje? Odpowiedzi w materiale oraz najbliższym wydaniu „Gazety Bankowej”.

ZOBACZ CAŁY WYWIAD GOSPODARCZY:

mw

CZYTAJ TEŻ: Rosyjskie „szpiegowo” dla ukraińskich rodzin

CZYTAJ TEŻ: Bank Światowy obniżył prognozę wzrostu PKB Polski w 2022