Kobus: Przyczyną niedoboru mieszkań własnościowych są niskie zarobki

Jak rozwiązać mieszkaniowy problem Polaków? Czy odpowiedzią byłoby powołanie wielkiego, krajowego dewelopera państwowego a może… przekazanie tej sprawy samorządom? „Przyczyną niedoboru mieszkań własnościowych są niskie zarobki a przez to małe zdolności kredytowe wielu Polaków” - mówi Piotr Kobus, architekt, ekspert ds. rynku mieszkaniowego, w wywiadzie dla wGospodarce.pl

Arkady Saulski: Problem mieszkaniowy jest niemalże grzechem pierworodnym naszego kraju, lekko licząc od lat 90-tych. W ostatnich latach jednak problem ten urósł do potężnych rozmiarów, dziś możemy wręcz mówić o kryzysie. Z czego on wynika? Czy da się w ogóle wskazać jakąś jedną przyczynę, postawić jedną diagnozę?

Piotr Kobus: Problem mieszkaniowy na polskich terenach był nieporównanie większy w międzywojniu, PRL zmienił to nieco ale nadal wiele osób gnieździło się w starych mieszkaniach po pokoju na rodzinę. Nowe bloki nie rozwiązały połowy tego problemu, to ładnie wyglądało w propagandzie ale warunki były przecież kiepskie. W 2019 zbudowano więcej mieszkań niż w najlepszym okresie gierkowskiej produkcji wielkiej płyty. Inna rzecz że nikt dzisiaj nie chce mieszkać w warunkach które jeszcze 30 lat temu były do przyjęcia, po prostu aspiracje rosną szybciej niż możliwość ich realizacji. To że od 1992-95 co roku sytuacja się poprawia nie oznacza że pozwala na rozwiązanie problemu niedoboru własnej przestrzeni. Pytanie czy własna przestrzeń prywatna musi być realizowana poprzez mieszkanie własnościowe – odpowiedź na to pytanie skutkuje zupełnie innymi rozwiązaniami, trudnymi do płynnego pogodzenia. Przyczyną niedoboru mieszkań własnościowych są niskie zarobki a przez to małe zdolności kredytowe wielu Polaków. Braki te zwiększają się tym bardziej że forma zatrudnienia w oparciu o umowę o pracę jest coraz mniej popularna, trzeba to wziąć pod uwagę tworząc jakiekolwiek rozwiązania kwestii mieszkaniowej. Nie można żądać gwarancji dochodów od człowieka zarabiającego na działalności gospodarczej czy zleceniach.

Ceny rosną szybciej niż dochody, problemy dotykają zwłaszcza młodych Polaków. Czy możemy mieć do czynienia z jakąś falą krytyczną? Czy też wciąż emigracja, kredyty bankowe no i opcja na dziedziczenie mieszkań po dziadkach i rodzicach będą wentylem, który oddali perspektywę pęknięcia bańki? I czy w ogóle jest jakaś bańka do „pęknięcia”?

Odpowiedź częściowo kryje się w odpowiedzi na punkt 1. Prawdą jest że emigracja jest realnym wentylem bezpieczeństwa na wiele tematów pozostawianych przez władze państwowe. Nie chodzi już nawet o programy inwestycyjne ale o stanowienie spójnego, praktycznego w stosowaniu prawa którego wzajemne sprzeczności i braki nie utrudniają jego egzekucji. Trudności w prowadzeniu działalności gospodarczej w Polsce wynikają również z niskiej jakości prawa, niskiej sprawności instytucji działających na ułomnych procedurach oraz polityce administracji skarbowej. Dziedziczenie pokoleniowe mieszkań może teoretycznie pomóc ale nie jest to tak proste. Dzisiaj należy raczej jechać za pracą niż tkwić w jednym miejscu gdyż praca sama nie przychodzi. Niska mobilność Polaków niczemu tutaj nie pomoże. To czy wzrost cen mieszkań będzie bańką zależy m.in. od polityki NBP. Od kilku lat stopy procentowe są tak niskie że trzymanie oszczędności w stabilnych formach inwestowania czy na koncie jest pozbawionym sensu. To z kolei wpływa na to że kto może wyciąga wszelkie zasoby pieniężne i… kupuje mieszkania w celu ominięcia barier inwestycyjnych w formie kapitałowej. Warto zauważyć że bodajże w 2019 czy 2020 65% mieszkań zostało kupionych za gotówkę, nie dla siebie a właśnie w celu lokaty kapitału wyciąganego z banków i funduszy. To bije także w polską giełdę i wszelkie formy inwestowania kapitałowego czyli np. Pracownicze Plany Kapitałowe. Rząd promuje PPK a z drugiej strony polityka NBP skutecznie pozbawia je możliwości stabilnego inwestowania.

A najem? W krajach zachodnich najem jest dobrą alternatywą dla singli jak i całych rodzin - w Holandii rodziny potrafią mieszkać „w wynajętym” nawet 50 lat! Może postawienie na najem byłoby alternatywą?

Najem zawsze jest sensowniejszą alternatywą. Nie jest niczym naturalnym że 25-35 latkowie kupują mieszkanie, takiego zjawiska nie było nigdy w historii. W związku ze zmieniającym się rynkiem pracy uwiązanie do mieszkania może być wadą, nie zaletą. Oczywiście można je wynająć i wyjechać ale to nie jest tak proste. Najem jest najbardziej elastyczną formą mieszkania jednak warto zauważyć od czego jest uzależniony i z czym konkuruje na rynku. Przykład międzywojennej II RP. W tamtym okresie nigdy nie promowano kupowania mieszkań na własność, zarówno instytucje prywatne (duże organizmy gospodarcze jak i instytucje publiczne np. FKW czy ZUS etc) realizowały budynki na wynajem dla swoich pracowników którzy mogli migrować za pracą tam, gdzie byli najbardziej potrzebni. Dla osób nieobjętych takimi możliwościami próbowano tworzyć spółdzielnie mieszkaniowe które z roku na rok rozwijały się dość dobrze. Przedwojenne spółdzielnie mieszkaniowe realizowały najlepsze projekty budynków mieszkalnych które optymalizowały koszty budowy zapewniając jednocześnie odpowiedni, higieniczny standard życia. Warto by również naprawić prawo o listach zastawnych, to dobre rozwiązanie szeroko stosowane w przedwojennej Polsce a do dzisiaj w krajach zachodnich. Swego czasu wprowadzono możliwość posługiwania się tą formą gromadzenia kapitału na długoterminowe inwestycje mieszkaniowe (zarówno miejskie jak prywatne) jednak – niska jakość legislacji spowodowała że prawo to jest w praktyce nieużywalne.

Czy nie uważa Pan, że scenariusz postawienia na najem musiałby zakładać też zluzowanie pewnych obostrzeń prawnych, dając właścicielom większą władzę nad posiadanymi nieruchomościami? Obecnie bowiem trudno jest właścicielowi pozbyć się nawet bardzo kłopotliwego lokatora - może odpowiedzią naprawdę mogłaby być jakaś „wolna amerykanka” na rynku najmu, która uatrakcyjniłaby nabywanie takich nieruchomości na najem długoterminowy?

Na pewno, słaba ochrona własności lokalowej bardzo zwiększa ryzyko takiej inwestycji, to z kolei skłania wynajmujących do przyjmowania dużego zysku w krótkim czasie aby zminimalizować ryzyko. To nie jest też tak że samo poluzowanie ochrony lokatorów coś zmieni – ci ludzie muszą mieć miejsce gdzie mogą się później znaleźć. Za tym muszą więc iść w parze rozwiązania np. zwiększenia podaży mieszkań komunalnych aby można było ludzi przekwaterować, inaczej można się zbliżyć w kierunku dalszej barbaryzacji pewnych zjawisk.

Mamy też ostatnio do czynienia ze zjawiskiem skupowania lokali przez zagranicznych inwestorów - czy istnieje ryzyko, iż będziemy mieli potężny, zagraniczny monopol w najmie?

Zagraniczne inwestycje w rynek mieszkaniowy w Polsce są bardzo pokawałkowane, zarówno jeżeli chodzi o miejsce jak i o pochodzenie oraz formę kapitału. Widoczne są fundusze irlandzkie, niemieckie, włoskie i państw Zatoki Perskiej. Nie mają oni jednak dominującej roli w rynku mieszkań na wynajem – polski rynek wynajmu jest skrajnie rozdrobniony – gro całości stanowią drobni krajowi posiadacze z 1 do 10 lokali. To jest jednym z problemów polskiego rynku najmu bo taka rozdrobniona własność ma swoje konsekwencje, w tym krótką perspektywę czasową z naciskiem na szybki zwrot kapitału a więc i presją na szybkie podwyższanie czynszu.

Wróćmy jednak do materii mieszkań na własność - pozwolę sobie zaprezentować pewne rozwiązanie, może szalone. Otóż w ostatnich latach mamy do czynienia z trendem konsolidacyjnym w spółkach SP. Może podobne rozwiązanie działałoby w mieszkalnictwie, np. z połączenia sił PHN PFR Nieruchomości ze wsparciem BGK? Nie twierdzę, że te instytucje należałoby połączyć ale chodzi mi bardziej o wspólną inicjatywę na rzecz budowy dużej ilości niedrogich, dostępnych mieszkań?

Warto prześledzić programy publicznej realizacji mieszkań w różnych krajach, w tym w Polsce. Państwo jako takie, uwarunkowane procedurami nie może sprawnie realizować takich projektów. Dobrym przykładem jest program Mieszkanie Plus, dopiero nieudane próby „państwowej budowy mieszkań” doprowadziły do jego reformy. kiedy przestawiono się na zlecanie ich budowy deweloperom – w ten sposób ich budowa nie różni się niczym od tej rynkowej. Przenoszenie z kolei realizacji polityki mieszkaniowej na instytucje publiczne gwarantuje z kolei – prywatyzację zysków i upublicznienie kosztów przy słabej efektywności. Spółki i organizmy publiczne zawsze działają mniej efektywnie od sektora prywatnego, budownictwo jest najlepszym tego przykładem i tak jest w każdym kraju na świecie. Jak mówi chińskie przysłowie „wspólnego podwórka nikt nie zamiata”. Cena budowy obejmuje ceny materiałowe, robociznę, energię, koszt gruntu i budowy infrastruktury. Bardzo duży wpływ na koszty budowy ma poziom koordynacji działań w połączeniu z jakością projektu, to jest często niewidoczne z perspektywy pozabranżowej. Odpowiedni projekt i umiejętność sprawnej jego realizacji nie są tak częstym zjawiskiem w przyrodzie a mają bardzo duży wpływ na całość inwestycji. Otóż instytucje publiczne o ile potrafią jeszcze wyłonić ciekawe rozwiązania projektowe to ich realizacja stoi często na niskim poziomie. Znowu – przywołując międzywojnie – w II RP było dużo ciekawych projektów jednak brak kapitału i niska sprawność instytucji publicznych powodowały że projekty kończyły się bez realizacji. Pamiętamy tylko o tych najlepszych a to była tylko mała część całego krajobrazu.

A samorządy? Może to one mogłyby skutecznie zadziałać tam gdzie struktury centralne zawiodły? Czy są jakieś możliwości włączenia ich do mieszkalnictwa? I jakie instrumenty musiałyby one otrzymać?

Samorządy jako takie są najbliżej własnego rynku mieszkaniowego. Polska jest krajem dość unitarnym jednakże rynek mieszkaniowy bardzo się różni w zależności od miejsca m.in. tego czy mówimy o centrach rozwoju czy prowincji, każdy z przypadków wymaga innych działań. To jeden z powodów dla których wszelkie państwowe programy mieszkaniowe nie mogą osiągnąć większej skuteczności. Miasta mają odpowiednie informacje o sytuacji w terenie aby dopasować program mieszkań komunalnych do potrzeb. Nie można też oczekiwać że mieszkania komunalne rozwiążą temat braku mieszkań – jednak są one potrzebne aby ruszyć kilka problemów np. kwestię ochrony właścicieli przed zalegającymi z czynszem, socjalnego zabezpieczenia grup poszkodowanych jak również łatwego i szybkiego bufora mieszkaniowego dla przyjezdnych i podróżujących za pracą. Inwestycje samorządowe będą podobnie mało efektywne jak państwowe jednak - mogą być nieporównanie lepiej dopasowane do lokalnych potrzeb a te są ta różne jak wiele jest miast, gmin i powiatów. Samorządy potrzebowały by do tego dochodów podczas kiedy są bardzo pod tym względem ubezwłasnowolnione (niskie dochody własne oraz wysoki stopień subwencjonowania funkcji celowych przez państwo). Tutaj wraca temat podatku katastralnego aby dać samorządom odpowiednie dochody do zarządzania miastami, w końcu do umożliwienia prowadzenia przez nie polityki urbanistycznej. Poza tym podatek katastralny dla gmin może ucywilizować rynek najmu w całym kraju tj zmniejszyć jego rozdrobnienie a przez to presję na szybki zwrot wkładu. Nie należy również pozbawiać atrakcyjności rynku kapitałowego, aby ludzie nie uciekali z oszczędnościami w mieszkania na wynajem (polityka NBP wyganiająca ludzi z oszczędności w mieszkania).

Rozmawiał Arkady Saulski.