Mieszkania do zarabiania

Pomimo galopady cen metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym, nadal opłaca się w nie inwestować, choć powodzenie inwestycji będzie zależeć coraz bardziej od zalet i wad konkretnego lokalu – pisze w „Gazecie Bankowej” Szymon Szadkowski

Informacje napływające z rynku najmu wskazują, że w ostatnim czasie stawki czynszu rosły razem z cenami mieszkań. Podwyżki stawek czynszowych na ogół były proporcjonalne do wzrostów kosztu zakupu lokali. Wciąż na wynajmie można zarobić w skali roku około 5 proc. wartości mieszkania i to już po potrąceniu kosztów i podatków.

Jak zaznacza Andrzej Prajsnar, ekspert portalu Rynek Pierwotny.pl , relacja pomiędzy zmianami stawek czynszu za 1 mkw. oraz cen 1 mkw. powierzchni lokali zależy przede wszystkim od lokalizacji oraz typu mieszkania.

– Przykładowo średni miesięczny czynsz za warszawskie M2 przez rok (II kw. 2018 r. – II kw. 2019 r.) wzrósł o 4,6 proc. W tym samym czasie, średnia transakcyjna cena 1 mkw. nowych i używanych mieszkań dwupokojowych w Warszawie powiększyła się o 3,2 proc. – wylicza Prajsnar.

Inwestycja w mieszkanie na wynajem również niezmiennie od lat lepiej wypada w porównaniu z lokatą bankową. Tak jak i w 2017 czy 2018 roku zakup mieszkania na wynajem pozwala zarobić kilka razy więcej niż bankowa lokata. Oprocentowanie lokat bankowych spadło do najniższego poziomu w historii (1,32 proc. we wrześniu 2019 r. według NBP).

Nawet osoby posiłkujące się kredytem powinny przychodami z wynajmu z nawiązką pokrywać raty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Te atuty zakupu mieszkania na wynajem pozostają więc w ostatnich latach stałe – uważa Bartosz Turek główny analityk HRE Investment.

Oczywiście inwestowanie w mieszkania nie jest pozbawione ryzyka. Nikt nie zagwarantuje nam przecież, że mieszkania będą wciąż drożały. Także stawki czynszów wynegocjowane z najemcami przez właścicieli mogą podlegać fluktuacjom. Pomimo podwyżki stawek czynszowych i ciągle rosnących cen mieszkań, każdy inwestor powinien zadać sobie pytanie o źródła oczekiwanego zysku i horyzont czasowy inwestycji.

Przypadek zakupu mieszkania na szczycie ostatniej hossy jest przestrogą, która każe inwestorom podchodzić do inwestycji w mieszkania z większą dozą ostrożności. Ta wstrzemięźliwość jest jednym z powodów, dla którego bieżąca hossa jest bez porównania bardziej zachowawcza niż ta sprzed ponad dekady.

Według Bartosza Turka przestrogą może być również fakt, że jeżeli ktoś kto kupił mieszkanie na cenowej górce 12 lat temu, musiał czekać aż siedem lat, aby wyjść z zyskiem z inwestycji w zakup dwupokojowego mieszkania na wynajem w Warszawie. Dziś zysk takiego inwestora opiewałby na około 40 proc. – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane NBP.

– Znacznie lepiej na takiej inwestycji wyszedł inwestor, który kupił mieszkanie na wynajem w 2012 lub 2013 roku. Taka osoba dziś mogłaby cieszyć się już 50–proc. zyskiem i to po uwzględnieniu kosztów posiadania lokalu, okresowych remontów, faktu, że lokal stoi pusty przez miesiąc w roku oraz płacimy podatek od zysku z wynajmu – twierdzi główny analityk HRE Investment.

Wydaje się, że obecnie nieruchomościowy inwestor powinien bardziej uważnie niż poprzednio analizować atuty mieszkania, które mogą zapewnić utrzymanie wartości „M” w czasach gorszej koniunktury na rynku. Jednym z takich atutów może być np. lokalizacja blisko obecnej lub planowanej linii warszawskiego metra czy kolejki podmiejskiej. Innym sposobem zwiększającym bezpieczeństwo inwestycji jest zakup mieszkania poniżej obecnej ceny rynkowej np. podczas licytacji komorniczej lub przetargu organizowanego przez spółdzielnię – radzi Andrzej Prajsnar z Rynek Pierwotny.pl

Według niego osoba planująca inwestycję w mieszkanie, powinna również wziąć pod uwagę fakt, że w ujęciu długoterminowym stopy procentowe NBP mogą wzrosnąć.

– Wtedy zmniejszy się nadwyżka zysku, którą najem obecnie zapewnia względem lokat i kont oszczędnościowych. Aktualnie taka premia jest rekordowo wysoka, co tłumaczy zainteresowanie wynajmem ze strony wielu początkujących inwestorów – wyjaśnia Andrzej Prajsnar.

W ocenie ekspertów rynku nieruchomości, wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie realne, czyli skorygowane o inflację, wzrosty cen mieszkań staną się mniejsze. Większe znaczenie będą miały natomiast zmiany cenowe wynikające z inflacji. Takie inflacyjne wzrosty są jednak neutralne dla inwestora i nie zapewniają mu faktycznego zysku. (…)

Szymon Szadkowski

Pełny tekst o inwestycjach na rynku mieszkaniowym i rynku mieszkań na wynajem oraz więcej informacji i komentarzy o światowej i polskiej gospodarce i sektorze finansowym znajdziesz w bieżącym wydaniu „Gazety Bankowej” - do kupienia w kioskach i salonach prasowych

„Gazeta Bankowa” dostępna jest także jako e-wydanie, także na iOS i Android – szczegóły na http://www.gb.pl/e-wydanie-gb.html